林媽媽早上自菜市場買菜回家的途中，經過一棟大樓，
突然被大樓外牆掉落的磁磚砸到頭，當場緊急送醫。🏥
😤😤林媽媽的兒子直接向該樓層的陳姓屋主提告，請求賠償。
但陳姓屋主🤦♂️覺得很冤枉：
「外牆磁磚不堅固，是建商施工不良，應該要告建商才對吧？
而且，外牆的部分維護應該是管委會的責任，怎麼說都不該告我吧？」
📢兩人協商時僵持不下，完全沒有共識。
到底該怎麼辦呢❓🤔🤔🤔🤔
🙌別擔心，這個問題晶讚服務的社區也遇到過！🙌
👉首先，要先確定，該社區對於外牆的部分，使用者是否有於社區規約中明訂。
可分為以下3種情況：
(1) 若規約無特別規定外牆使用者
(2) 若規約有特別規定外牆使用者
(3) 該社區無管委會的情況
👉 (1) 若規約無特別規定外牆使用者的話：
則依《公寓大廈管理條例》第3條第4款規定，外牆為「共用部分」。
因此，若社區規約沒有特別規定，則應該由管委會負責外牆的修繕責任。
[法條]：
第 3 條第4款
本條例用辭定義如下：
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
👉若因為管委會沒有盡到修繕及管理的責任，以致外牆磁磚掉落而砸傷人，
則管委會需要負起民事賠償（及刑事）的責任。
另外，若因此砸死人的話，管理委員也可能須承擔刑事責任。
[法條]：
第 10 條第二項
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
👉 (2) 若規約有特別規定外牆使用者的話：
若外牆的部分，規約中有明定給特定區權人使用，也就是「約定專用部分」，
則該約定專用部分的使用者需要承擔相關的民事（及刑事）責任。
[法條]：
第 10 條第一項
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約
定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
👉 (3) 該社區無管委會的情況：
有一些比較老舊的社區並沒有成立管委會，若社區外牆掉落而砸傷人的話，
那麼全部的區權人都應該負起相關的民事（及刑事）責任。
📢但實務上，很多時候外牆的修繕，不論是修繕費用開銷或其他因素，
都可能因此而使管委會或約定專用部分的使用者遲遲沒有修繕的動作。
這時候該怎麼辦呢？🤔🤔🤔
👉 這時候社區住戶或第三人可以向主管機關檢舉，
並依照相關法規處以罰緩且限期改善。
若拒絕不改善的話，可處新台幣6萬至30萬元罰鍰。
[法條]：
參考建築法:
第 91 條第1項第2款
有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，
並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。
必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：
二、未依第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。
🟥另外，晶讚提醒您🟥
自今年起，台北市地面十一層以上之建築物，
建築物所有權人、公寓大廈管理委員會或管理負責人，
應委託專業機構/人員辦理建築物外牆安全診斷檢查，
並於期限內向都發局申報。
記得要申報，避免受罰喔！
🟥以上處理方式可能因個別情況有所不同，請依實際狀況為準或連繫本公司諮詢，謝謝
👉社區困難，找晶讚！
◼電話：02-22490919
◼地址 ：新北市中和區中山路2段132-1號2樓(全家樓上)
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